2020-05-19分期规模特别是首期如何确定?各期之间的耦合支撑关系如何?
综合市场容量、去化速度及自有资金充裕度来平衡取舍。
由于大盘开发量大，投入资金大，所以从行业主流开发模式来看，一般在大盘首期的策略是以快速走量，缓解资金压力为主，利润非主导因素，而越到后开发的分期，在现金流基本稳定的情况下，利润诉求则占据主导地位。
看看手里有多少银子。如某房企在北京开发一个规模70万平米的大型项目，其运作资金需要动辄100多个亿，一个公司很难有实力一下在两三年内将如此数目的资金注入到一个项目上，可能只能首先注入10个亿的启动资金，开发一部分地块，然后等着部分地块的钱收回来，继续开发下一部分的地块。
但到底分为几期呢。综合看所在区域历史成交水平如何，前三年平均的销冠是多少亿，不同区域不同地段产品需求量是不一样的，可根据区域等级高低及地段优劣，以此预估天花板大概是多少。
看看市场的趋势如何，对一个大型项目的开发利润往往是通过开发节奏，通过价格的不断提升来实现的。对于一个项目的初期测算来说，其利润往往都是很低的，一个大项目起初期推向市场时，首期的关键是立势、占位、概念传播。
价格可以比较低，但随着人气的聚集，下一期推向市场时其价格一般都要高于前一期的10%，甚至更高。现在市场的客户也比较接受了这一定式。所以为了更好的提价，分期也是一种好用的手段。
但市场下行的趋势时，推盘先后的量又不一样了。也要考虑同类产品之间的竞争。
在雾霾的环境，提倡带有弹簧的小步快跑。
因为在市场层面，由于政策的持续调控和客户敏感性挑剔导致观望情绪浓厚，原先大规模、大批量的推盘模式很难继续，为更好地应对模糊市场和挑剔客户，销售模式开始从早期大批量推盘模式修正为“小批量、快周转”的推售模式，以前多组团、多楼栋渐渐改变为“小组团、小批量”这种“小步快跑”的销售模式。同时，可以不断测试客户心理价位，让价格与销售速度关系更合理，保证项目利润的实现。
分期规模的确定需要综合考虑市场容量、去化速度以及自有资金充裕度来平衡取舍，以销定产，防止一次性开发量过大带来的去化压力、存货压力和资金压力，一般而言，同时综合内部资金充裕度状况来增减分期开发规模。
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